Definizione concordata
Si può valutare un accordo a saldo e stralcio, subordinato alle verifiche e alle accettazioni necessarie.
Una guida per iniziare
Prima il credito.
La casa è un’altra cosa.
Acquistare un credito garantito da un immobile significa diventare creditore. Non significa diventare automaticamente proprietario della casa.
Cosa stai acquistando nel caso di un credito ipotecario di primo grado?
Un credito è il diritto a ricevere il rimborso di una somma. Quando il debitore non rispetta i pagamenti e il credito viene classificato come deteriorato, si entra nel mondo degli NPL. REIU concentra la propria ricerca su crediti ipotecari assistiti, quando verificato documentalmente, da ipoteca di primo grado. Il grado e l’effettiva consistenza della garanzia vanno controllati per ogni posizione.
Credito e proprietà restano distinti.
Il passaggio di proprietà dell’immobile richiede un titolo specifico, come una compravendita o un’aggiudicazione. La sola cessione del credito non trasferisce la casa.
Cinque possibili scenari da valutare
Pagamenti concordati
Un piano rateale può essere valutato, con verifica della sostenibilità e delle garanzie.
Valorizzazione dell’immobile
Quando possibile, si può valutare una vendita concordata e la destinazione del ricavato al credito.
Recupero in procedura
Il creditore può proseguire o intervenire nella procedura esecutiva, nel rispetto delle priorità, dei costi e dei tempi.
Uscita tramite cessione
Se esiste un acquirente e ricorrono le condizioni, il credito può essere ceduto. Prezzo e tempi dipendono dal mercato e dalla posizione.
NPL e asta: cosa cambia?
| Aspetto | Acquisto del credito | Acquisto all’asta |
|---|---|---|
| Cosa acquisti | Il credito e i diritti trasferiti con la cessione | Il bene oggetto della vendita |
| Il lavoro iniziale | Analisi del credito, delle garanzie e della procedura | Analisi del bene e delle condizioni della vendita |
| Come si conclude | Dipende dal recupero e dagli accordi possibili | Secondo le regole della procedura di vendita |
| Il rischio | Recupero inferiore alle aspettative, costi e tempi | Costi, condizioni del bene e tempi della procedura |
Il prezzo basso non basta
Lo sconto sul valore nominale del credito non è un guadagno già realizzato. Occorre confrontare quanto si può recuperare con il prezzo pagato e tutte le spese necessarie.
Risultato dell’operazione = incasso effettivo − prezzo del credito − costi e imposte
Formula illustrativa: non è una previsione di rendimento.
Un piccolo glossario
Ipoteca: una garanzia sul bene, da verificare per validità, grado ed efficacia.
Due diligence: l’esame dei documenti e delle caratteristiche della posizione prima di assumere impegni.
Saldo e stralcio: un eventuale accordo per definire una posizione debitoria a condizioni concordate. Non trasferisce da solo la proprietà dell’immobile.
Servicer: il soggetto che si occupa della gestione dei crediti secondo il proprio incarico e le autorizzazioni applicabili.
La manifestazione di interesse non comporta l’acquisto del credito, la sottoscrizione di contratti o alcun impegno economico.
Partiamo dal tuo obiettivo.
Un confronto con un socio per mettere a fuoco capitale, tempi e aspettative.
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Dietro un credito, un immobile. E un percorso da capire.
Lavoriamo sui documenti e sulle caratteristiche della posizione per valutare se esistono le condizioni per un’operazione.